[부린이일기] 인천 계양 계산주공아파트 임장기 : 응~ 안 사~

부린이로 시작해 부동산 사륜안을 개안하는 그날까지!

 

최근 공시지가 1억 미만 매물인 효성뉴서울1차를 둘러보고 왔다 하니,

 

인근의 계산주공도 '제일 작은 평수 + 저층은 공시지가 1억이 될랑말랑하다'는 조언을 접수하여 바로 임장을 갔다.

 

세대수 : 1,140세대

층수 : 15층

연식 : 32년차 (1990년 준공)

용적률 : 173%

 

계산주공아파트는 인천1호선 임학역과 계산역 사이에 있다.

 

계산주공과 관련해서 최근 도는 떡밥으로는

1. 공시지가 1억 미만 매물을 잡으면 다주택자라도 취득세 이득보기 가능

2. 만 30년 넘겼기 때문에 이제부터 재건축 가능

 

이 있는데, 1번의 경우 곧 모든 세대가 공시지가 1억을 넘길 것 같다.

 

계산주공이 위치한 이 동네(계산동 + 계양2동)의 특징이라면,

 

인천1호선을 경계로 북쪽은 빌라촌+전통시장, 남쪽은 아파트+관공서+상업지역으로 되어있다는 점이다.

 

즉 북쪽은 재개발의 관점, 남쪽은 재건축의 관점에서 접근해야 하는 것이 기본이지만,

 

후술할 이유로 재건축 쪽은 녹록치 않을 듯하다.

 

인근 버스정류장에서 내리자마자 계산주공 단지 정문 인근의 조그마한 상가건물이 눈에 띈다.

 

계산주공아파트 외벽 LH 로고 부분은 새롭게 도색한 듯한 티가 났다.

 

그 전에는 아마 옛날 주공 로고였을 것이다. (파란색 바탕에 집 모양)

 

단지 입구에는 경비소는 볼 수 없지만 주차시스템은 있다.

 

계산주공 단지에 들어서자마자 널찍한 동간 간격이 눈에 띈다.

 

이정도면 층수가 15층이라도 용적률이 170%을 안 넘을 것 같은데...?

 

응 아니야~

 

한 동에 최소 8호, 많으면 12호까지 있어서 계산주공은 가로로 엄청 길다.

 

이런 아파트는 동의 덩어리가 너무 크다보니 리모델링을 통해 예쁜 도면을 뽑아내는 것은 어렵다.

 

그냥 복도 공간을 활용해 위아래로 길쭉한 도면을 뽑는 정도에 그칠 확률이 높다.

(세대간 내력벽 철거가 허용될 경우에는 얘기가 달라지지만 정부 관계자 그 누구도 총대를 메고 싶어하지 않는 듯)

 

그러면 계단식아파트로 바꿔도 평수는 늘어나지만 실질 활용가능 공간은 크게 늘지 않는다.

 

그래서 재건축 떡밥은 돌아도 리모델링 떡밥은 돌지 않나보다.

 

심지어 널찍한 동 간 앞뒤 간격에 비해 좌우 간격은 한 카메라 앵글에 들어올만큼 좁다.

 

그래서 무려 12호까지 있는 아파트가 또 두 동이나 좁은 간격+일렬로 있다보니,

 

마치 은마아파트를 연상시킬 만큼 단지가 가로로 길다.

 

동 사이에는 차는 못 다니고 도보통행로 한 개가 딱 나온다.

 

지상주차장 근처에서만 차량이 통행할 수 있다.

 

옆 단지인 팬더아파트는 '저층 + 동 간 앞뒤 간격 좁음' 의 특성을 지녀서

 

계산주공과 확실히 대비가 된다.

 

단지 바로 근처에 롯데마트가 있다.

 

동 하나를 옆으로 눕히면 마트에 닿을 만큼 엎어지면 코 닿는 위치에 있다.

 

왜냐면 주거지역 / 상업지역 간 도로(장제로)가 계산주공 단지 경계와 일치해서 그렇다.

 

초, 중학교도 근처에 있고 롯데마트 포함 이런저런 상업시설이 근처에 있어

 

인프라 측면에서는 생활에 큰 불편은 없을 듯하다.

 

다만 90년대 초 아파트의 고질병, 주차난은 계산주공도 피해갈 수 없다.

 

층고가 15층에 1,000세대를 넘는데 지하주차장이 아예 없다보니

 

이중삼중주차가 필연적으로 발생하는 단지이다.

 

역시 호갱노노 후기에서도 주차난을 제일 크게 호소한다.

 

그 외에는 층간소음, 결로, 과다한 난방비 정도가 실거주에 있어 불편한 모양이다.

 

코로나19로 인해 굳게 닫혀 있는 놀이터.

 

 

단지 내에 놀이터는 2개가 있다.

 

쓰레기 버리는 곳 뒤로 상업지역이 보인다.

 

요즘은 저렇게 다 기기를 써서 쓰레기를 처리하니 참 편하다.

 

음식물종량제 처리기기에서 결제 시 티머니를 쓸 수 있는 곳도 있다.

 

 

재건축과 관련해서 계산주공이 지니는 장점은 대지지분이 나쁘지 않다는 점이다.

 

용적률 180%를 보통 재건축 vs 리모델링 분기점으로 보는데 계산주공은 173%다.

 

계산주공 101동 101호(21평형) 대지지분 : 38.34㎡

이 점은 확실히 유리한 측면이 있긴 하다.

 

무슨 호재로 상승을 이뤄내든간에 대지지분이 크면 그 가격상승분을 나눠먹어야 할 세대도 적다는 뜻이니까.

 

하지만 각 세대 대지지분이 크다고 해서 재건축사업성이 무조건 생기는 것은 아니다.

 

"대지지분 크니까 재건축도 사업성 있고 괜찮아요~" 는

1. 재건축초과이익환수의 위험이 적고

2. 용적률 300%까지 꽉꽉 채웠을 때 (제3종 주거지역 기준)

3. 일반분양세대에 대해 높은 분양가를 책정하더라도 수요가 몰려들 것이 명백한 경우

 

일 때에는 묻지도 따지지도 않고 타당한 말이지만 그렇지 않을 때에는 곰곰이 따져봐야 할 문제다.

 

이 동네 대장 아파트는 인천계양코아루센트럴파크 아파트인데, 

 

2017년 6월 준공이니까 신축빨(5년)이 거의 다 끝나가는 아파트라 할 수 있다.

 

또 주거지역이 아닌 상업지역 위에 올라간 아파트이다보니 용적률이 300%를 아득히 넘는 441%에 달한다.

 

그러나 이것보다 더 신축인 아파트가 계산동과 계양2동에는 없는 관계로 얘가 대장이다.

 

즉 스코프를 좁혔을 경우에는 '신축에 대한 목마름'이 있을 법한 동네라고 할 수 있다.

 

용적률 441% 코아루의 평당가는 1,600만원을 조금 넘는다.

 

35평형 1세대가 대지지분을 24.76㎡밖에 안 들고 있는 점을 생각하면, 

 

이 동네 주거지역에 용적률 300%로 5년차 신축아파트가 자리하고 있다면

 

대충 평당가 2,300만원 정도에 해당한다고 봐야 할 것이다.

 

그리고 계산주공의 평당가는 1,150만원 정도로 딱 그 절반에 해당한다.

 

1. 무조건 용적률 300% 채울 수 있고 (약 2,000세대의 아파트로 변신)

2. 재건축 분담금은 그냥 평당 550만원 정도로 잡는다면

 

지금이라도 계산주공에 매수 들어가면 먹을 것이 좀 남아있다고 볼 수도 있으나,

 

하기와 같은 리스크를 염두에 두어야 한다.

 

5년 이내 + 입주예정 신축아파트 표시

첫번째. 스코프를 조금만 넓히면 인근에 신축이 너무 많고 입주예정인 물량도 많다.

 

계산동+계양2동 동네에서야 코아루가 대장노릇을 할 수 있지만,

 

계양구 효성동, 작전동 / 부평구 / 서구 청라동, 가정동에 막대한 물량의 신축공급이 예정되어 있어 딱히 신축이 목마르지 않다.

 

약간만 더 넓혀 보자.

 

계양구청 직원이라든가 계양경찰서 직원 등

 

반드시 계산동이나 계양2동에 살아야 할 이유가 없는 사람의 경우,

 

검단신도시나 계양신도시, 검암주택지구, 부천대장주택지구, 좀 멀게는 김포나 송도에 들어가도 된다.

 

[부린이일기] 평지와 산지, 그리고 강 - 21세기 배산임수

이전의 글에서 언급한 바와 같이, 적당하게 산과 강으로 막혀 있어줘야

 

경쟁상대인 신축아파트 공급이 제한될 수가 있는데 인천은 이게 안 되는 것이다.

 

30년 넘은 구축에서 몸테크한다고 재건축 단계 밟는 동안 옆에 아파트 신축단지가 더 늘어날 수도 있다.

 

이러면 계산주공의 입지가 특별히 주변보다 뛰어나도록 변화하지 않는다는 가정 하에,

 

굳이 재건축 일반분양 매물을 사느니 그 시점의 새로운 신축을 매수하자고 예비수요자들이 결정할 수도 있어서 분담금을 낮추기가 어렵다.

 

재건축 했는데 일반분양 미분양 나면... 으;;;

 

 

두번째. 재건축과 관련한 규제가 점점 빡빡해지고 있다.

 

 

국민참여입법센터

개인적으로 말도 안되는 규제라고 생각하는데,

 

올해 9월 10일에 더불어민주당 조응천 의원 등 10인이 발의한 도정법 개정안을 보면

 

투기과열지구에서 재건축을 하기 위해서는 반드시 집주인 또는 그 직계존비속이 실거주 2년을 하자는 내용이 있다.

 

실거주 2년 요건을 못 채우면 현금청산당하도록 하자는 것이다.

 

분상제와 재초환만 해도 분통이 터지는데 집주인더러 실거주 2년을 채우라는 얘기는

 

그냥 정권 바뀔 때까지 재건축 하지 말라는 얘기다.

 

다행히 국토위를 뚫지 못해서 본회의로는 못 갈 것 같다만 이런 여러가지 재건축에 태클 거는 시도가 계속되고 있다.

 

 

세번째. 어떻게저떻게 재건축의 궤도로 오른다 하더라도, 이제 시작이고 빨라야 20년이다.

 

계양 계산주공아파트

계산주공 입주민 중 누군가가 총대 메고 네이버도 아니고 다음에 카페 개설을 해두기는 하셨다.

 

다만 30년 됐다고 카페 개설하면 재건축 뚝딱 될 것 같으면 이미 동부이촌동은 커튼월 마천루로 꽉 찼을 것이다. 

 

추진위 구성부터가 녹록치 않다.

사실상 재건축조합의 첫 감투를 추진위에서 누가 열심히 뛰었냐가 결정하는 경우가 많아 이권 다툼도 심하다.

 

너무도 튼튼해보이는 아파트의 몸으로 정밀안전진단도 D등급을 따내야(?) 하고,

 

정비구역으로 조속히 지정되도록 공무원과 구의원을 못살게 굴어야 하고,

 

별 생각없이 걍 잘 살고 있는 분들을 들쑤셔 75%의 동의를 얻은 후 조합설립인가도 받아야 하며,

 

여기서부터 다시 한번 시작이다. 사업시행인가 받기가 참 쉽지 않다.

 

이 시점부터는 조합원들의 디테일한 목소리, 갈등이 엄청나기 때문에 또 한 세월이 걸린다.

 

재건축 싫어하는 지자체+정권 조합이면 뭐시기뭐시기 영향평가 한답시고 또 거기서도 시간 잡아먹는다.

 

 

너무 깔끔한 계산주공의 외관

만약 진정으로 재건축에 드라이브를 걸 의지가 있다면,

 

우선 지금부터는 무언의 시위에 들어가야 한다.

 

무언의 시위인즉슨 절대 외장도색을 새로 하지 않는 것이다. 

 

외벽이 낡고 해져서 이곳이 인천광역시인지 프리피야트(При́пять)인지 모르게 해야 한다.

 

서부이촌동에 가보면 좋은 예시들이 많다.

 

 

 

 

모르겠다. 그냥 땅을 산다고 생각하고 수십 년을 내다보고 매수하면 모를까,

 

재건축을 바라보고 계산주공을 샀다가는 홧병이 날지도 모른다.

 

효성뉴서울1차도 마찬가지지만, 역시 싼 건 싼 이유가 있다.

 

호갱노노에서 어떻게든 재건축 떡밥으로 호갱님을 모시려는 집주인 댓글들을 보자니, 딱 한 마디 하고 싶어졌다.

 

"응~ 안 사~"

 

 

 

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