[부린이일기] 왜 신고가 실거래는 호갱노노나 직방에 늦게 뜰까?

간단한 건데 의외로 모르시는 분이 있는 것 같아서 글을 짧게 써봅니다.

 

호갱노노나 직방을 보다보면, 계약일자가 1주일도 지나지 않았는데 거래가격이 뜨는 건이 있는가 하면

 

그보다 2~3주는 더 전에 체결된 같은 아파트 매매계약인데도 거래가격은 위의 건 이후에 앱에 뜨는 경우가 잦습니다.

 

그리고 가만히 보면, 예전에 체결된 계약인데 나중에 거래가격이 뜨는 건은

 

특히 요즘은 대부분 신고가 거래입니다.

 

최근 신고가 거래가 발생한 평촌 범계동 목련3단지우성을 예로 들어보겠습니다.

 

(N) 마크가 표시된 것은 새롭게 공개된(신고된) 실거래정보라는 뜻인데,

 

2021.03.27에 거래된 것은 4월 초순에 이미 떠있는 상태였고

 

2021.03.22에 거래된 것은 그보다 이전에 발생한 매매건임에도 4월 중순에 공개되었습니다.

 

가만히 보면 3월 27일 거래는 층수의 영향도 있겠지만 예전 가격과 비슷하거나 좀 더 낮고,

 

3월 22일 거래는 7.9억 원 신고가거래입니다.

 

 

 

이런 일이 생기는 이유는 공인중개사가 주택 실거래가를 신고할 때 30일이라는 여유기간을 갖기 때문입니다.

 

 

'부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라, 주택 매매계약이 이루어진 경우

 

공인중개사 또는 매수인/매도인은 해당 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고해야 합니다.

 

공인중개사를 끼지 않고 매매계약을 체결했더라도 매도인과 매수인은 직접 신고를 할 의무가 있습니다.

 

보통 직접 매매를 하는 경우는 잘 없으니까, 대개는 부동산에서 신고를 대신 해줍니다.

 

 

 

문제는 매매계약을 중개한 공인중개사와 매수인의 이해관계가 실거래가 신고 시점을 놓고 대립된다는 점입니다.

 

매도인이야 팔고 떠나는 거니까, 그 뒤에 그 아파트가 더 오르든 덜 오르든, 조금 내리든 많이 내리든 상관이 없습니다.

 

배는 좀 아플 수 있겠지만요.

 

 

매수인의 경우는 얘기가 좀 다릅니다. 

 

아파트라는 자산을 새로 산 것이기 때문에, 신고가로 샀다면 그 뒤에 나보다 더 비싸게 사줄 매수세가 빨리빨리 붙어야 본인이 안전마진을 확보합니다.

 

마치 주식시장에서도 종목이 신고가를 계속 뚫으면서 가야 월봉양봉 중간쯤 가격에 주운 사람이 두발뻗고 꿀잠 자듯이요.

 

반대로 아파트를 새로 샀는데 같은 단지의 유사 동/층/호보다 떨어진 가격에 샀다고 한다면, 그 사실은 최대한 시장에 늦게 알려지는 것이 좋습니다.

 

너무 빨리 알려지면 '어? 여기 뭐가 있어서 떨어지나 보다' 하고 매수대기자들이 한번 더 매수를 재고하게 되기 때문이죠.

 

 

그래서 매수인은

 

1. 본인이 아파트를 비싸게(신고가 거래) 산 경우에는 실거래가가 빨리 신고되어야 유리함

2. 본인이 아파트를 싸게(가격 하락) 산 경우에는 실거래가가 늦게 신고되어야 유리함

 

입니다.

 

 

반면 공인중개사의 이해관계를 보면 이와 정반대입니다.

 

공인중개사 입장에서는 신고가거래가 계속 나오면, 본인한테 맡겨졌던 예비 매도인의 아파트 매물들도 쏙 들어갑니다.

 

집주인들이 '음 좀 더 기다려봐도 좋지 않을까?' 하면서 매도를 유보하고 매물을 걷어들이는 것입니다.

 

이러면 매매 건당 중개수수료 자체는 높아질 지 몰라도, (0.x%씩 정율제로 떼니까)

 

애초에 아파트 단지를 통틀어 중개할 매물이 줄어들어버려 매출에 악영향이 생깁니다.

 

반대로 실거래가가 한 건이라도 훅 떨어져서 나와준다면

 

매도를 유보하던 집주인들에게 '빨리 안팔면 안될걸?' 이라는 시그널을 줄 수가 있죠.

 

때문에 중개할 매물을 더 얻을 수 있습니다.

 

 

그래서 공인중개사는

 

1. 매수인이 아파트를 비싸게(신고가 거래) 산 경우에는 실거래가를 늦게 신고해야 유리함

2. 매수인이 아파트를 싸게(가격 하락) 산 경우에는 실거래가를 빨리 신고해야 유리함

 

입니다.

 

위의 매수인과 비교해 보면 정확히 반대죠?

 

 

따라서 본인이 비싸게 신고가로 아파트를 샀다고 하면,

 

공인중개사로 하여금 빨리 국토부 실거래가 공개시스템에 신고할 수 있도록 닥달하는 게 유리합니다.

 

특히 대단지아파트라면요.

 

여차하면 매수인이 직접 신고할 수도 있긴 한데, 그정도까지의 노력은 임장과 입지선정으로 돌리는 것이...

 

 

 

불장일 때는 한두달 안에도 1~2억 정도는 우습게 훅훅 뛰는 것이 아파트인데,

 

이런 신고기한을 이용한 농간에 의해 적시에 정확한 시세현황을 파악하기 어려운 경우가 꽤 있었습니다.

 

예전에는 기한이 60일이어서 더 했습니다.

 

작년, 그러니까 2020년 2월 21일부터 실거래가 신고기한이 60일에서 최장 30일로 단축되었습니다.

 

이거 어기면 과태료가 500만원입니다.

 

 

부동산과 관련한 의사결정에 있어서 그렇게까지 중요한 사항은 아니지만,

 

궁금해하시는 분들이 있는 듯하여 몇 자 적어봤습니다~