10월 중순에 평촌 임장 다녀오고 일신상의 이유로 약 한달간 바빠져서 임장기 작성을 미뤘는데 고단새에 이미 평촌은 물론 안양 전역이 들썩들썩하다. 신축인 메가트리아나 어바인퍼스트는 물론 향촌현대나 꿈마을한신 같은 평남 썩다리들도 신고가를 갈아치우며 매수대기자의 발을 동동 구르게 만들고 있다.
이런저런 말이 많긴 하지만 목련3단지우성의 최대 화두는 역시 수평증축 리모델링이다. 2편에서 쓴 것처럼 목련마을의 입지 자체가 안양 신축보다 낫다고 하더라도 썩다리에서 벗어날 희망이 전혀 없다고 한다면 매수할 이유가 별로 없다.
녹물, 주차난, 층간소음이 지긋지긋한 평촌 주민들의 신축 수요는 높고, 또 학군지로 이전하고 싶어하는 수요도 항시 존재하는 데에 반해, 50여 개의 평촌신도시 아파트단지들은 모조리 썩다리인 상태이기 때문에 다른 단지들보다 더 빨리 리모델링을 해낸다면 상당한 초과이익을 누릴 수 있다.
평촌 내에서도 평남, 평남 내에서도 입지가 우월한 아파트끼리 일종의 단지 간 속도경쟁 구도가 그려져 있으며, 이럴 때일수록 조합 임원들이 얼마나 똘똘하고 빠릿빠릿하느냐, 임원들이 마음에 안 든다고 조합원이 단합해서 전쟁 중에 장수를 교체해 버리느냐, 중장년층 이하인 중산층의 매수로 인해 손바꿈이 일어나느냐 등 사업속도에 영향을 미치는 요소를 중점적으로 조사해야 한다고 본다.
목련3단지 리모델링 이야기는 2008년부터 이미 있어오긴 했다. 본격적으로 사업과 논의가 진전된 것은 2015년부터로, 희림건축과 쌍용건설을 각각 리모델링 설계/시공사로 선정하고 902가구를 1,037가구로 약 15% 늘리는 수직증축 리모델링을 추진하였다.
그러나 안양시의회 건축심의를 안전성 등의 문제로 통과하지 못하자 수평증축 리모델링으로 선회하여 올해 9월 29일 확정된 리모델링 건축도면으로 심의를 통과하였다.
분상제 태클에 걸리지 않기 위해 수평증축 리모델링 후 일반분양세대는 29세대만 추가되며, 세대별 분담금은 2억 ~ 2.5억 정도 들어갈 예정이라고 한다.
지금까지 가장 리모델링 진도가 빠른 단지는 옆 단지인 목련2단지선경이다. 목련2단지는 최근 11월 총회에서 효성을 시공사로 변경 선정하여(이전에는 쌍용건설), 해링턴플레이스 브랜드를 달고 수평증축 방식으로 리모델링을 추진하기로 결의했다. 물론 가장 큰 산인 동의서 75%선이 남아있다.
목련3단지의 평면도 및 건축도면은 아직 완전공개된 자료가 아니라 저작권 문제가 있을 듯하여 간단히 그려봤다.
목련3단지우성은 17평/20평/22평형이 섞여 있는 복도식 아파트이다.
거실 생활문화가 아닌 안방 생활문화가 한국에 잔존해 있던 때에 건설되었기 때문에 방을 크게크게 뽑고 채광과 사생활 보호에는 별 신경을 안 썼다는 것을 도면에서 확인할 수 있다. 현관에 들어서면 주방을 거쳐 침실 안쪽까지 훤히 다 보이고 복도 방향 침실은 볕이 잘 안 드는 2베이 구조이다.
발코니와 복도만 터도 꽤나 넓은 면적을 확보할 수 있지만, 구조 자체가 Obsolete & Retarded 이기 때문에 그 정도로는 수평증축 리모델링을 추진하는 의미가 없다. 희림건축에서 열심히 설계도를 그려서, 전 세대가 다음과 같이 3베이를 확보하게 되었다. 이 과정에서 22평형 기준으로, 세대당 공급면적은 약 7평 정도, 전용면적은 약 4평(14㎡) 정도 추가로 획득하게 된다.
전반적으로 방을 좀더 작게 쪼개 침실을 3개, 욕실을 2개로 늘려 3인~4인 가족도 무리 없이 거주할 수 있도록 하였다. 현관을 ㄱ자로 꺾어 사생활 보호에 신경썼으며 식당/주방 영역을 넓힌 것이 특징이다.
리모델링 설계상의 한계로 팬트리 근처에 죽은 공간이 크게 발생하는 것은 아쉬운 일이지만 리모델링치고 이정도 도면 뽑는 것만도 쉽지 않았으리라 생각한다.
1편에서 언급한 바와 같이 306동 ~ 308동의 경우 중간에 6호 지점에서 30도 정도로 각이 꺾어지는 구조로 인해 도면 설계상의 어려움이 있었다. 좌우로 넓혀야 하는 마당에 비스듬한 공간 때문에 평면 배치가 어려워진 것이다.
해당 라인 45세대에는 (15개 층 X 3개 동 = 45세대) 하마터면 리모델링 후에도 3베이가 아닌 2베이 평면이 주어질 뻔했으나, 그런 크리티컬한 부분을 "아 옙옙 물론이죠 제가 감수해야죠 ^^ 조합원 모두의 이익과 빠른 사업진행을 위하여!" 라고 넘어가줄 호구는 없기 때문에 당연히 격렬한 반발이 있었고 타 세대 평면을 일부 수정해가면서 전 세대 3베이 도면을 만들어냈다.
아니 근데 이 정도 이슈는 조합원에게 공개하기에 앞서서 조합장 선에서 건축사무소더러 다시 설계해오라 하는 것이 맞는데...
수평증축 리모델링의 경우 일반분양이 이루어지는 일부 세대(29세대)를 제외하고는 대부분 기존의 동/호수를 유지하기 때문에 리모델링 차익 목적으로 물건을 매수할 때에는 로얄동의 로얄층 로얄호를 고르는 것이 참 중요한 일이다.
그러나 평수를 넓히거나 커뮤니티 시설을 만들거나 하는 과정에서 기존의 동/층/호가 유지되지 않는 일부의 세대들이 있고, 목련3단지우성도 이에 해당한다. 목련3단지우성의 매수를 혹여 검토한다고 한다면 필히 염두해야 할 사항이다.
위 사진의 파란색 동그라미는 수평으로 신설되는 라인을 표시한 것이며, 빨간색 동그라미는 신설 라인으로 이전되는 세대를 표시한 것이다.
22평형 세대인 306, 307, 308동(15층)의 5호 라인 (왼쪽에서부터 4번째; 4자 금기 때문에 4호가 없다)은 각각 309동, 310동, 311동(20층)의 파란색 큰 동그라미로 이전된다. 이 과정에서 3개 동당 각각 5개 층이 남는데 (16층~20층) 이 15세대는 일반분양 물량으로 책정한다.
또 바로 옆의 상가로 인해 평면확장이 쉽지 않은 301, 302동(14층)의 3호 라인은 각각 310, 311동의 파란색 작은 동그라미로 이전된다.
305동(14층) 옆의 빈 부지를 활용하여 84제곱짜리 14세대(단지에서 제일 큼)를 수평 신설할 계획인데 이렇게 하면 일반분양 물량이 딱 15+14=29세대가 되어 분양가상한제도 피하고 주택법 시행령이 정하는 귀찮은 절차도 피하면서 조합원 부담을 적게나마 낮출 수 있다.
목련3단지우성의 경우 신설 라인으로 세대이전이 이루어지더라도 동/호는 유지되지 않지만 층은 유지가 된다는 점에서는 조합원이 납득할 부분이 있다. 반면 중앙공원 쪽 조망권을 얻는 대신 남향 일조권을 내려놓아야 한다는 점에서 306, 307, 308동의 5호 라인과 301, 302동 3호 라인 조합원의 호불호가 갈릴 수 있다.
리모델링이 한발 빠른 옆단지 눈팅이다.
목련2단지의 경우 리모델링 도면 관점에서 희비가 엇갈릴 법하다. 48B형은 작게나마 3베이(엄밀히는 2.5베이)를 뽑아냈으나, 48A형은 핫도그마냥 길다랗기만 하고 공간활용성이 영 꽝이다.
75D의 경우 방을 잘게 쪼개 무려 4베이가 나오는 가구가 있는가 하면 75F는 남향 창문이 2개밖에 없다. 이 경우 리모델링에 참여했을 시 상대적으로 불리한 도면을 갖게 되는 세대로부터 동의서 날인을 받기가 어렵다는 단점은 있다.
조합에서 운영하는 네이버카페에 들어가 보니 목련3단지 리모델링의 최대 암초는 조합 임원들의 역량일지도 모른다는 생각이 얼핏 들긴 하는데, 12월 12일에 중요한 총회를 앞두고 있어 이권다툼이 치열한가 싶기도 하고 판단이 어렵다.
아닌게아니라 벌써부터 파벌이 찢어져서 네이버카페 거르고 200명 이상의 조합원들이 자기들끼리 단톡방 만들어서 별도로 논의하는 상황 + 조합장은 이를 인정하지 않으려는 상황이 진행중이다.
조합을 이끌어 단지 리모델링을 성공해냈다는 타이틀 정도면 잘 살아왔다는 전제 하에 기초의원 공천도 바라볼 수 있는 감투이기 때문에, 지난 수년간 리모델링 사업을 이끌어온 송 조합장 입장에서는 다 된 밥에 코를 빠뜨리고 싶지 않을 것이다. 조합 임원들 끌어내고 답답해서 내가 대신 임원해야겠다는 조합원에게는 '어디서 감히 인제 와서 밥숟가락을 얹을라고 하느냐'는 속마음을 느끼고 있지 않을까 싶다.
하지만 다른 관점에서 보자면 조합 임원을 거르고 별도로 논의하는 일에 호응하는 조합원이 200명이 넘는다는 것은 조합 간사들이 진지하게 성찰해야 할 리모델링 사업의 '즐체즐멩의 위기'이지 단순히 밥그릇싸움/이권다툼/꿍꿍이/복마전/딴생각 등의 단어로 뭉갤 일은 아니기도 하다.
어찌되었든간에 리모델링 사업단계가 한단계 한단계 진척될수록 목련3단지우성의 가격은 오를 것이기 때문에, 살 것이면 빨리 사야한다...
라고 임장했던 10월 중순에 리뷰했어야 했는데 바빠서 글을 못 쓴 고 한달 반 사이에 22평 호가가 근 1억이 올라버렸다..ㄷㄷ
...라고할때 살걸 이 혹여 이 글을 읽으시는 분께는 해당되지 않길 바라며;;;
500년 전의 서울은 사대문 안 한양, 100년 전의 서울이라 함은 강북의 경성부였으나 이제 서울의 무게중심은 강남에 고정되었고, 그 외연의 확장 역시 북쪽보다는 남쪽을 향하고 있다.
갑자기 이 얘기를 하는 이유는 근 1년간
1. 대출규제 더 심해지기 전에 영끌해서 최소 마용성급 인서울 똘똘한 한 채로 간다
2. 하..직주근접성 좋은 경부선 라인 따라서 경기도라도 사기로 하자
3. 큰일났다 전세계약 끝나면 당장 살 곳이 없다;; 지하철 다니면 경기도 어디라도 일단 사자
로 급격하게 시장분위기가 변화하는 듯해서이다. 이 시점에 같은 경기도라도 북부/서부보다는 남부, 그 중에서도 경부선 라인을 따라가지 않아서 덜 오른 지역을 사야 추가매수세를 통해 안전마진을 확보할 수 있으리라 본다.
도시연담화와 광역생활권이 자리잡은 지금 행정구역의 경계선은 아무런 의미가 없다. 수락리버시티 아파트의 경우 3, 4단지는 서울시 노원구이지만 1, 2단지는 경기도 의정부시로 들어간다. 이때 3, 4단지를 더러 어쨌든 서울이기 때문에 경기도의 여느 도시에 있는 아파트보다 입지가 좋다고 말할 수 있을까?
당연히 그럴 수 없을 것이다. 노원보다 판교가 서울이다.
이러한 시점에 경기 남부이면서 경부선 축보다 덜 올랐고, 각종 철도교통 호재로 직주근접성이 강화되며, 리모델링 호재가 있는 평촌 구축아파트들을 주목할 필요가 있다고 본다.
이번 목련3단지우성을 보면서 공부가 많이 되었다. 최고의 공부는 설명해보는 것이라고 하는데 일기에 설명하듯이 글쓰면서 복습도 되니까 효과가 더 좋다. 부린이 주제에.. 라는 자기검열 의식 때문에 더 신경써서 정보도 찾아보게 된다.
독자님들이 댓글에서 추천하신 마포 용강동이나 수리산역을 다음 임장목표로 삼으며 이만 목련3단지우성 3부작을 마친다.
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