[부린이일기] 평촌 범계동 목련3단지우성 임장기(1) : 학군지의 가치

세금과 각종 규제 문제로 메타가 또 변할 것 같지만, "서울에 똘똘한 집 한 채 사면 무조건 이긴다"라는 분위기가 너무 당연하게 여겨지는 요즘이다.

불과 6-7년 전만 해도 '하우스푸어'라는 용어가 신문과 방송에 나돌다가 지금은 "그런 게 있었어?"하고 흔적도 없이 사라졌듯이 연 단위 스케일로 보면 부동산 시장도 트렌드가 꽤나 자주 바뀌는 것 같다.

 

약 15년 전 노무현 정부 시절에 '버블세븐'이라고 불린 일곱 개의 지역이 있다. 집값 상승률이 압도적이었던 강남3구(강남, 서초, 송파) + 목동 + 분당, 평촌, 용인 이 그곳들이다. 높은 학구열과 봐줄만한 직주근접성 등의 이유로 각광받았던 곳들이다.

2010년대 중반까지 부동산 하락장을 겪으면서 각 지역의 진면목이 드러났다. 버블세븐 인서울 4지역과 경기도 3지역 간 격차가 사실상 확고해져 버렸다. 아니 분당, 평촌, 용인 가격만 빠진 게 아니라 일산, 산본, 중동 등 다른 1기신도시도 몇년에 걸쳐 고점 대비 수십 퍼센트의 가격이 빠졌고 사람들은 n기 신도시니 하는 것은 n+1기 신도시가 조성되면 또 대체될 수 있다는 점을 여실히 깨달았다. 2005년쯤에 서울 집 팔고 일산이나 평촌에 등기치러 간 사람들은 15년이 지난 지금까지도 그 한 순간의 판단에 대해 한이 맺혀 있을 것이다.

오죽하면 그 타이밍에 서울에서 일산 가신 우리 회사 상사분은 그 때를 회고하면서 말씀하시기를 "나는 이제 거주이전의 자유가 없다. 이제 다시는 서울에 들어갈 수가 없다"고 하실까.

 

이와 같은 상황에만 생각이 머물러 있었기 때문에 1기 신도시 쪽은 뭐 둘러볼 필요도 없겠다고 여겼었고 평촌이라는 곳도 듣기만 들었지 태어나서 가본 적도 없었는데, 동문이 스누라이프에 부동산 글 남긴 걸 보고 궁금해서 사전조사 후 한번 임장을 가보기로 했다.

 

 

평촌신도시(지적편집도)

 

노태우 정권이 의욕적으로 추진한 주택 200만 호 보급정책의 일환으로 안양시 동안구에 평촌신도시가 세워졌다. 위치는 인덕원과 금정 사이에 있으며, 곧 조성될 과천 지식정보타운과도 꽤나 가까운 편이다.

 

안양1번가로 유명한 만안구와는 생활권의 경계가 명확한 편이다. (1호선생활권 vs 4호선생활권)

또한 과천과 마찬가지로 주변이 산으로 둘러쌓여 있는데다 평지는 이미 주택으로 꽉 차있어서 재건축/재개발이 아닌 방법으로는 신규주택을 일대에 공급하기 어려운 지형이다.

 

 

 

평촌신도시 각 구역은 총 12개의 '마을'로 지어졌는데, 블록 단위와 마을 구분이 딱 일치하는 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있다. 법정/행정동 구분과도 정확히 일치하지는 않는다.

커뮤니티 글 읽고 호기심에 임장 가보기로 한 단지는 목련마을에 있는 목련3단지우성이다.

 

 

 

목련3단지우성을 포함하여 평촌신도시 아파트들이 당면한 가장 큰 문제는 무지하게 낡았다는 점이다.

대부분의 아파트가 92년~94년 사이에 입주를 시작하였기 때문에 단지 자체 인프라가 매우 낙후된 상태이다.

 

평촌은 4호선 라인을 기준으로 위쪽이면 '평북', 아래쪽이면 '평남' 이라고 보통 부르는데 명문학교와 평촌학원가가 평남 중에서도 남쪽 끄트머리(서울외곽순환도로 쪽)에 있기 때문에 당연히 평북보다 평남을 상급지로 본다.

 

그럼에도 불구하고 현재 평촌의 대장 아파트는 평북, 그 중에서도 주거지역이 아닌 준공업지역에 건설된 '평촌더샵센트럴시티'(평더센) 인데 이것은 순전히 신축아파트 효과만으로 달성해낸 가격이다. 

1기신도시 재생사업이 시급한 평촌이다.

 

 

범계역 인근 오피스 빌딩

 

범계역 맞은편 버스정류장에서 내리니 업무지구와 청사시설(동안구청, 안양시청) 등이 근처에 있었다. 

업무지구는 넓지는 않고 서울역 근처처럼 오피스 빌딩이 대로변을 따라 배치되어 있는 수준이다.

 

 

 

신도시의 특징이 도로 사이로 구획이 딱딱 나뉘어 있어서 한 블럭만 지나가도 별천지가 나온다는 점인데 평촌도 그랬다. 대로에서 4호선 역 쪽으로 한 블럭 들어가니 상업시설이 밀집된 로데오거리였다. 보고 딱 받은 느낌을 말하자면 AK프라자 없는 서현역 상권이었다.

지도 앱에서 범계역 주변에만 스타벅스가 4개 있을 때 알아봤어야 했는데 로데오거리 쪽은 정말 인파가 많았다. 마술쇼 하시는 분도 있고 4시인데 밥집 술집에도 벌써부터 사람들 들어가 있는 등 코로나19에도 불구하고 장사가 잘 되는 것으로 보였다.

 

 

 

로데오거리를 빠져나와 목련3단지우성을 찾는 것은 별로 어렵지 않았다. 범계역에서 단지 정문까지 도보 5분 정도의 거리였다. 

 

 

도보 5분컷 = 찐 역세권

 

아닌게아니라 목련3단지우성은 범계역 코앞에 있는 아파트이기 때문에 그냥 슬리퍼 끌고 조금만 걸으면 지하철을 탈 수 있다. 

 

위 사진은 빠른걸음으로 지하철역 입구까지 도보 5분컷을 낼 수 있는 범계역세권 아파트를 표시한 것이다. 경수대로를 건너는 것은 소요시간에 미치는 변수가 많아 배제하였다.

범계역에 가장 가까운 아파트 단지는 목련1단지선경으로 초초역세권 입지에 대형평수가 겹쳐 가격이 10억을 그냥 넘는다.

목련3단지우성 역시 311동 같은 끄트머리동이 아니라면 5분 정도 걸었을 때 범계역의 출구까지 닿을 수 있다.

 

 

 

 

단지 정문. 90년대까지는 행정편의보다 4자 금기를 우선하던 문화의 영향 때문에, 1기신도시 단지들은 4를 건너뛰고 건설되었다.

평촌 목련3단지 역시 정문의 단지 배치도를 보면 4동이 없다. 또 각 동의 4호도 없다. 요즘 사람 시선으로 보자면 괜히 헷갈리게 만드는 미개하고 이상한 미신이다.

 

단지 배치가 좀 특이한데, 일자로 아파트동이 쭉 박히거나 ㄱ자로 휘어지는 것이 아니라 30도 정도의 애매한 각도로 꺾여서 배치되어 있었다. 특히 306동, 307동, 308동의 경우 중간이 휘어서 배치되는 희한한 모양을 하고 있는데, 이 때문에 후술할 리모델링과 관련하여서도 쟁점을 촉발하였다.

 

 

 

목련3단지우성은 올해 9월에 수평증축(설계도안 : 희림건축)을 전제로 안양시 건축위원회 심의를 조건부 통과하였는데 입구에서 이를 자축하는 현수막이 눈에 띄었다. 

3년 전만 해도 일반분양 세대수를 더 증가시켜 조합원의 부담을 줄여줄 수 있는 수직증축을 추진하던 목련3단지였는데, 승인이 날 분위기가 아니다보니 방향을 선회해서 수평증축으로 통과했다.

 

건설사들의 축하 현수막은 보이지 않아서 의외라고 생각했다. 동의서 걷기에 앞서 물밑 영업작업 들어가는 타이밍이 지금부터인걸로 아는데..

 

 

목련3단지우성의 주차난

 

정문을 지나 단지 내부를 돌아보니 바로 이촌 한강삼익이 떠오르고 말았다.

목련3단지우성은 세대당 0.3대 수준의 극심한 주차난을 겪고 있으며, 삼중주차 정도는 우습다. 

지하주차장은 당연히 없고 입주민들은 저녁 퇴근이 늦어지면 주차장 자리부터 걱정이 든다고 한다.

 

아침에 차 밀고 전화하고... 저녁에 대여섯 바퀴 돌면서 곡예주차하고...

감수할 만한 것처럼 보여도 생활스트레스의 지대한 원인이 된다. 

기왕에 초역세권이니 실거주 목적으로 매입한다면 차라리 자동차가 없는 사람에게 유리한 곳이다.

 

그러나 향후 리모델링이 진행되면 아파트와 엘리베이터로 직결되는 지하주차장의 신설로 세대당 주차대수가 1.2~1.3대까지 증가하게 될 예정이라 한다.

 

 

 

단지 자체는 900세대 정도로 결코 작지는 않다. 다만 동 간 간격이 좀 좁게 느껴졌고 (특히 306~308 라인과 309~311 라인의 사이) 길가에 세운 차들이 답답함을 배가시켰다.

또 용적률이 이미 근 200%라 재건축사업성을 기대하기는 어려울 것이라 보였다.

 

 

 

목련3단지우성 바로 대각선 맞은편에 마천루 평촌아크로타워가 있다. 커피숍도 많고 나름 유명한 오피스텔이라고는 하는데 지가에 미치는 영향은 뭐... 그냥 랜드마크 정도로 봐야 할듯.

 

 

 

평촌에 살기 좋을 것 같다는 생각을 들게 해준 중앙공원이다. 그냥 잔디밭이 아니라 각종 구기종목 시설부터 꽃밭, 피크닉테이블 등 다양한 나들이시설을 갖추고 있다.

목련3단지우성에서는 도보로 5분 정도 걸린다. 횡단보도 대기시간이 더 길듯.

 

 

 

주말에 방문해서인지(10월 중순) 평촌 중앙공원에는 킥보드, 롤러스케이트, 자전거 등을 타는 가족단위 나들이객과 피크닉테이블에서 맥주 한잔 하시는 주민들이 눈에 띄었다. 화훼 조경도 꽤 잘 되어있었다.

특히 어린 자녀분들과 즐거운 시간 보내시는 부모들을 보면서 '아이 낳는 것도 꽤 괜찮은 일일지도'라는 개인적인 생각이 들었다. 나도 낡나 보다. 

 

아파트는 낡아가면서 생기는 문제가 한도 끝도 없지만 공원은 낡는 데에도 한계가 있고 또 지자체 예산으로 관리도 되니까, 목련3단지 입지에 있어 도보 5분컷 중앙공원은 꽤 괜찮은 (+)요소인 셈이다.

 

다만 예전에 한창 지자체에서 이런저런 야외행사를 추진할 때에는, 평촌의 경우 거의 모든 야외행사는 중앙공원에서 진행되었다고 하니 목련3단지의 경우 집에서도 행사진행자 나레이션을 들을 수 있었을 테다.

소음에 민감하신 분이라면 각종 행사가 재개되는 포스트 코로나 시대(?)를 염두해야 하겠다.

 

 

한림대 성심병원

 

중앙공원에서 육교를 타고 넘어가면 3차병원(상급종합병원)인 한림대학교 성심병원이 있다. 서울 시내의 유명 대학병원만큼은 아니지만, 어쨌든 동네에 3차병원이 있으면 노약자를 모시고 있는 가정도 평촌신도시에 안심하고 거주할 수 있게 해주는 이점이 있다.

 

참고로 3차병원은 평촌뿐만 아니라 안양 전체를 통틀어서 한림대병원이 유일하다. 또 평촌보다 상급지인 과천에도 아직 3차병원이 없으며, 인근의 광명/군포/의왕에도 없다.

 

 

평촌초등학교

 

한림병원/중앙공원 근처의 평촌초등학교. 목련3단지의 경우 같은 블록 안에 더 가까운 범계초등학교가 있기 때문에 이곳에 배정되지는 않는다고 한다. 대신 그 옆의 평촌중학교는 갈 수 있다.

 

 

 

평촌초등학교 로고가 특이하다.

..그냥 찍어봤다

 

 

 

고등학교는 단지 따라서 배정되는 게 아니라 지원해서 가는 것이니 큰 의미가 없고,

평촌에서 가장 이름난 중학교는 평남 학원가 근처의 귀인중학교다. 귀인중학교가 평촌에서 제일 특목고를 잘 보낸다.

때문에 학군을 찾아 입주하는 전세/매매 케이스는 대부분 목련3단지우성 같은 역세권 아파트보다는 귀인중과 학원가가 가까운 귀인마을, 꿈마을, 향촌마을에 들어간다. 이 단지들은 30년 다 돼가는 썩다리인데도 높은 학구열에 힘입어 전세가율이 60%가 나온다. 목련3단지우성은 50%도 안된다.

 

목련마을의 일부 아파트는 귀인중학군에 해당하지만, 목련3단지우성 주민은 귀인중에 갈 수 없다.

그렇다고 동안구의 다른 중학교들이 별로인 것은 또 아니다. 어느 정도는 상향평준화 되어있다고 한다. 아무렴 학원이 몇 개인데...

 

 

 

좀더 자세한 판단을 위해 위의 12개 마을구분도를 다시 활용하자면,

초록색이 직주근접 아파트, 노란색이 학군아파트라고 판단된다.

 

- 초록색 : 목련마을 일부, 은하수마을, 샛별마을, 초원마을 일부, 공작마을, 한가람마을, 관악마을

- 노란색 : 귀인마을, 꿈마을, 향촌마을, 무궁화마을, 목련마을 일부, 초원마을 일부, 샘마을

 

목련3단지우성은 직주근접 속성이 학군아파트 속성보다 더 크다고 봐야 할듯.

아이가 없는 직장인 딩크족 등의 경우 평남보다는 평북이 가성비가 좋다 하겠다.

 

 

평촌 학원가사거리

 

평촌대로를 따라 걸어내려오니 그야말로 압-도적인 풍경이 눈앞에 펼쳐졌다. 수백 개의 학원이 평촌대로를 사이에 두고 빼곡하게 들어서 있고 병원, 식당, 은행 등도 엄청나게 많았다.

이런 건 살면서 본 적이 없었기에 누가 듣거나 말거나 "와..."를 연신 내지르며 돌아다녔다.

 

 

 

평촌학원가를 따라 걸으면서 '무얼 위하여 이 나라 청소년들은 이렇게까지 살아야 하나' 라는 생각과 '나도 아이가 생기면 이런 학원들에 다니게 하겠다고 마음먹게 될까' 하는 생각이 교차했다.

 

청소년들이 많아서인지 음식점, 특히 패스트푸드점 장사가 잘 되는 모습을 볼 수 있었다.

 

 

 

그래서 나도 들어가서 햄버거 하나 먹음 ㅋ 올엑스트라 추가해야 짱맛 ㅋ

 

 

 

주말 오후에 갔기 때문에 볼 수는 없었지만 수업이 마치는 평일 22시만 되면 노란책 학원차량들이 사거리 일대를 온통 휘젓고 다니는 바람에 생기는 혼잡으로 매번 교통경찰이 출동한다고 한다. 학원가가 감당하는 수요의 배후지 범위가 동안구 수준이 아니라 안양, 광명, 의왕, 군포 등 경기남부 광역권이라는 뜻이다.

 

물론 대치, 반포, 목동, 분당에 비빌 수는 없다. 그래도 중산층이 '어? 우리 애 공부 좀 하는 것 같은데 좀더 밀어줘볼까?' 싶을 때 충분히 긍정적으로 검토해볼 수 있는 입지가 평촌이기 때문에, 가격 측면에서 하방이 상당히 탄탄할 것이라 판단된다.

 

혹자는 인구절벽이 다가오고 있으며 학벌이 생애소득에 미치는 영향이 점점 줄어드는 추세이기 때문에 학군지의 입지적 가치가 앞으로는 떨어질 것이라고 전망하는데, 타당한 근거에 기반한 이야기이지만 나는 꼭 그렇게 생각하지는 않는다.

라떼는 한 학년이 60만 70만 명이나 되었지만 이제는 그 절반 수준밖에 안 되는 것이 사실이기는 하다. 그렇지만 지금 시대는 그 또래들 사이에서 교육 수준과 인성 수준의 양극화가 진행되고 있는 것이다.

 

교권이 땅바닥에 꽂히면서 공교육, 특히 중고등학교에 별 기대를 할 수 없는 시대가 왔다. 예전에는 성적 올리는 일은 학원선생님 몽둥이가 담당하고, 인간 만드는 일은 학교선생님 빠따가 담당하는 '분업과 특화'라도 기대할 수 있었는데 이제는 빠따는커녕 교사가 말 한마디도 언어폭력이랍시고 조심해야 되는 세상이다. 

내 자식이 누구와 친구먹고 누구와 어울리는지를 제때 컨트롤해 줄 어른이 없는 이 상황에서 믿을 것은 애초에 '폭력, 일탈 안 하는 분위기'인 지역으로 이사하는 것밖에 없다. 그런 지역이 바로 학군지라서 평촌이 앞으로도 전도유망한 것이다.

청소년기의 반항과 질풍노도를 겪으면서도 어느 정도 공부에 대한 의지를 서로 공유할 수 있는 분위기, 폭력과 일탈, 허세 대신 차라리 높은 성적과 그를 위한 노력을 숭상하게끔 하는 동조압력, 숙제가 됐든 등하원이 됐든 할 일은 하는 균질적인 코호트를 만날 수 있다는 믿음, 뭐 이런 것이 학군지의 핵심 가치인 것이지 서울대 많이 보내고 특목고 많이 보내는 것만이 학군지의 가치인 것은 아니다.

 

그래서 난 만약 자식을 낳았는데 애가 사회성이 좀 떨어지고 내성적인데다 어버버하는 게 초등학생 때부터 보이기 시작한다? 그러면 내 자식이 중학교에 입학하고 일찐의 산제물이 되기 전에 무조건 하루라도 어릴 때 학군지로 옮겨가야 한다고 생각한다. 청소년기의 상처는 평생을 가니까 부모가 "그냥 참고 너가 잘 이해해라" 해서는 안 된다.

물론 아예 출산율이 0.2로 가버린다든가 하는 안드로메다적 상황에서는 입학할 학교가 없어져버려 이마저도 필요없게 되겠지만, 적어도 향후 10년간은 학군지의 가치가 계속 빛나지 않을까 하는 개인적 전망이다.

 

2편에 계속..

 

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