범계동 목련3단지우성 임장기 1편 보기
[부린이일기] 평촌 범계동 목련3단지우성 임장기(1) : 학군지의 가치
세금과 각종 규제 문제로 메타가 또 변할 것 같지만, "서울에 똘똘한 집 한 채 사면 무조건 이긴다"라는 분위기가 너무 당연하게 여겨지는 요즘이다. 불과 6-7년 전만 해도 '하우스푸어'라는 용어
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이상우 대표가 21년 떡상예정지역으로 '서연고안과' (서울 서초구, 부산 연제구, 고양시, 안양시, 과천시) 를 픽했다고 한다.
과천시, 동안구, 만안구에는 상당한 입주예정 신축물량이 기다리고 있음에도 더 오를 것이라고 보는 것은, 주변환경 개선과 철도교통망 확충에 따른 인구유입을 염두에 둔 예측이라 본다.
특히 안양은 다른 경기도 아파트보다 덜 오른 측면이 있기 때문에, 부동산 예측 전문가 입장에서 콕 찝어 상승한다고 말하기에 상대적으로 부담이 덜한 점도 있다.
"안양 아파트가 다른 지역에 비해 그동안 왜 많이 오르지 않았는가?"라고 묻는다면 나는 "만안구든 동안구든 할 것 없이 주택이 너무 낡아서 인근 지역에 비해 거주할 매력이 떨어져 있던 차에(수요↓), 리모델링/재건축/재개발로 신축아파트 공급이 늘어나서/늘어날 예정이어서(공급↑)"라고 답할 것 같다.
실제로 경기도 안양시 인구추이를 보면, 2010년 이후로 지속적으로 인구가 감소세에 있음을 확인할 수 있는데 그 낙폭도 현저하다. 2010년대부터 신축 대단지 아파트를 갖추고 인프라가 쾌적한 인근 도시들로 안양 주민들이 많이 유출되었기 때문이다.
만약 인구 50만 선이 깨진 채 2년이 흘러버린다면 안양시는 '특례시'로서 갖는 혜택을 반납해야 하기 때문에, 지방행정관처 공무원 및 안양시 선출직들에게 50만 명 선만큼은 기필코 사수해야 할 낙동강 방어선이라 할 수 있다.
이에 안양시는 동안구 만안구 할 것 없이 적극적으로 재개발, 재건축을 진행하며 차후의 주거편의성 및 주거경쟁력을 높이기 위해 2010년대부터 애써 왔는데, 이로 인해 일시적으로 대단지 아파트 공급이 증가하게 됨/곧 증가 예정임에 따라 주변 경기 남부지역보다 가격이 덜 올랐던 것이다.
최근 5년 사이에 안양에 공급된+2년 이내에 공급 예정인 주요 대단지 신축아파트로는,
- 평촌 더샵센트럴시티 (1,459세대, 동안구 관양동, 2016.07)
- 안양 래미안안양메가트리아 (4,250세대, 만안구 안양동, 2016.11)
- 평촌 더샵아이파크 (1,174세대, 동안구 호계동, 2019.02)
- 평촌 어바인퍼스트 (3,850세대, 동안구 호계동, 2021.01)
- 안양 씨엘포레자이 (1,394세대, 만안구 안양동, 2021.02)
- 평촌 래미안푸르지오 (1,199세대, 동안구 비산동, 2021.11)
- 평촌 자이아이파크 (2,637세대, 동안구 비산동, 2021.12)
- 안양 호계두산위브 (855세대, 동안구 호계동, 2021.12)
정도(약 17,000세대)가 있고,
안양 인근으로까지 시야를 넓히면,
- 의왕 서해그랑블블루스퀘어 (536세대, 의왕시 오전동, 2018.11)
- 의왕 인덕원푸르지오엘센트로 (1,774세대, 의왕시 포일동, 2019.11)
- 의왕 더샵캐슬 (941세대, 의왕시 오전동, 2021.06)
- 과천 제이드자이 (647세대, 과천시 갈현동, 2021.12)
- 과천 푸르지오어울림라비엔오 (679세대, 과천시 갈현동, 2021.12)
- 군포 힐스테이트금정 (843세대, 군포시 금정동, 2022.03)
가 있다. (약 5,000세대)
그렇다면 썩다리생활 더는 못참겠다고 광교 영통 동탄 판교 과천 그 외 여러 신도시들로 떠날 사람 다 떠났고, 서울/경기 주택공급이 옥죄인 상태에서 상대적으로 적극적인 재개발과 재건축으로 안양 및 안양 인근의 신축아파트들까지 시세를 올려가며 소화된다 하면(이 과정에서 안양 인구가 어느정도 회복됨), 그다음 떡상의 차례는 누구일까?
나는 최근의 신축아파트보다 근본적인 입지조건이 앞서는 평촌 구축아파트들일 것이라고 본다.
단, 전제조건이 있는데 리모델링 단계가 어느 정도 진행된 곳이라야 한다.
목련3단지우성의 경우 리모델링 진행 논의가 어느 정도 진전되어 있는 편이고, 근본적인 입지조건 자체도 최근의 신축아파트보다 뛰어나다. 이러한 배경을 감안한다면 '서연고안과' 중 안양 평촌의 아파트를 매수하려 한다면 목련3단지우성이나, 목련2단지선경(리모델링 건설사까지 효성으로 선정이 완료되어 이미 가격이 많이 올랐기에 타이밍이 아주 살짝 늦은 감은 있음)을 검토하는 것이 좋다고 본다.
목련3단지우성과 그 경쟁대상 신축을 비교해 보면 다음과 같다.
목련3단지우성의 경쟁자 아파트를 알아보기 위해서는 평촌의 경계선을 파악하지 않을 수 없다.
평촌을 가르는 중요한 도로로서 세로축의 경수대로와 가로축의 신기대로가 있다.
이 중 신기대로는 특히 수도관제1순환고속도로(舊 서울외곽순환도로)를 고가도로로 얹고 있어 차량통행량이 엄청나다.
경수대로는 정보를 찾아보니 산업용 차량이 많이 통행하는 도로라서 레미콘 먼지가 자주 날린다고 한다.
평촌에서 경수대로를 건너가면 공업지역이 나와버리며, 분위기가 엄청 썰렁하다. 더 지나서 안양천까지 건너면 만안구이다.
신기대로는 중앙에 왕복 8차선 도로 + 좌우에 1차선씩 길이 더 나있는데 그 사이에 고가도로를 받치기 위한 기둥이 설치되어 있어 체감상 왕복 12차선 정도는 되는 느낌이다. 건너보니 횡단보도 건너는 데에 파란불을 1분을 넘게 준다.
고가도로 소음까지 방어해야 하다보니 신기대로 근처의 차음벽은 크고 아름답게 세워져 있다.
일대의 보행환경이 별로 좋지 않다. 네이버 안양지역 카페 등 인터넷 커뮤니티를 찾아보니 신기대로 너머에 살면서 밤에 학원 마친 자녀를 데리러 가는 부모도 꽤 있는 모양이다.
사실상 경수대로와 신기대로 너머로는 상권 기준으로 평촌과는 완전히 분절되어 있다고 봐야할 듯하다. 뭔가 평촌은 평촌이긴 한데 입지가 약간 애매하다.
요즘 평촌더샵센트럴시티와 함께 각광받는 신축아파트로 평촌더샵아이파크와 현재 건설 중인 평촌어바인퍼스트가 있지만 평남의 향촌마을이나 목련마을 아파트들이 리모델링에 성공하면 바로 상대적 하급지가 되어버린다. (그게 도대체 언제냐가 문제긴 하다만)
평촌더샵아이파크의 경우, 단순 물리적 거리로는 더샵아이파크가 목련3단지보다 학원가에 가까울지라도 아이 혼자 통원시키기에는 부담되는 길이라 느껴졌다. 가령 내 아들이 중1인데 신기대로 횡단보도 신호등 서너 칸 남아서 깜빡깜빡거릴 때 갑자기 옆 친구한테 "쌉가능" 외치면서 자신감 가지고 왕복 8+2차선을 질주한다? 상상만 해도 걱정도 그런 걱정이 없다.
물론 "님 그래서 지금 당장 살아야 할 집으로 목련3단지우성이랑 더샵아이파크 중에 하나 가지라 하면 뭐 가질거임?" 했을 때에는 주저없이 후자를 골라야 하겠지만, 내 돈 투자해서 5년에서 10년 리모델링까지 바라보고 간다 쳤을 때에는 아무래도 평남 안에 들어가있는 목련3단지우성의 손을 들어주고 싶다.
평촌더샵아이파크 정문. 역시 신축은 신축이라 도로 폭도 넓고 길가에 대 놓은 차도 없고 시원시원하다.
다만 유동인구가 적어서인지 일요일 저녁 기준으로 점멸신호로 운용되고 있었다. 학원가 쪽은 일요일에도 바글바글한데..
21년 1월 입주를 목표로 짓고 있는 평촌어바인퍼스트의 경우 신기대로에 심지어 경수대로까지 건너야 하기 때문에 동안/평촌 권역이라기보다는 만안/금정 권역이라고 봐야 타당하다.
평당가는 2,900만 원 수준으로 목련3단지우성과 거의 비슷하다.
4천 세대짜리 대단지아파트인지라 호갱노노에서도 벌써부터 안양대장아파트입네 뭐네 하며 찬양글이 폭발하고 있는데... 신축빨이 어디까지 가격을 끌어올릴지는 모르겠으나 입지는 애매하다.
금정역, 범계역 어느 방면이든 도보로 이동하려면 25~30분은 걸어야 한다.
아직까지는 빈말으로라도 역세권이라고 볼 수 없으며 코앞의 호계사거리에 인덕원동탄선이 들어와야 역세권이 된다.
어바인이나 아이파크가 신축빨 감가상각이 끝나더라도 지속적으로 그 가치를 유지하며 가격을 상승시키기 위해 필요한 입지조건들은 다음과 같다.
1. 인덕원동탄선의 빠른 착/준공을 통한 호계사거리역 확보
2. 호계사거리역세권 상권발달로 근처 상업지역이 고도화
3. 공구상가 인근 금정역세권의 지식산업센터 활성화
4. 안양국제유통단지(공구상가)의 고도화 내지는 업종변경
5. (제일 중요) 안양교도소 이전
1은 어떻게든 2026년까지 개통이 되게끔 공사가 완료된다고 선해하더라도, 1에서 5로 가면 갈수록 달성이 쉽지 않다. 10년 이상의 긴 스케일을 보고 매수하는 것이라면 신축아파트는 약간 번지수가 잘못되었으며, 10년이 지나도 안양교도소는 그 자리에 있을 가능성이 사실 더 높다. 5년 전만 해도 의왕에 교도소 이전하는 게 확정된 것처럼 연신 기사 나오고 언론이 시끌벅적했는데 썩은 건물 그대로 지금 그 자리에 있지 않은가?
신축 선택이 합당해지려면 역설적으로 인근의 구축 단지들이 재개발이든 리모델링이든 도시재생에 실패하고 계속 지연된 상태여야 한다. 그래야 같이 낡아가더라도 일대의 공급이 통제된 상황에서 상대적으로 우월한 건물빨로 가격을 버틸 수가 있다.
그런데 요즘 평촌은 목련2단지, 3단지는 물론이고 향촌에 심지어 15평따리 초원부영도 리모델링을 추진하고 있는 상황이라, 평촌 신축을 고를 때는 "신축 좋은 거 다 알고 앞으로 입지 더 좋아지는 것도 알겠는데 그 사이에 다른 단지 입지가 더 좋아지는 상황에서 걔들이 리모델링까지 성공하면 어떻게 할 건데?" 라는 기회비용에 대한 질문을 잘 생각해야 하리라 본다.
표를 만들어서 두 단지간의 입지 항목을 비교해보면 위와 같다. 철도교통의 경우, 어바인은 지금은 보잘것없으나 인동선으로 초역세권이 되고 GTX-C가 금정역에 정차하면서 서울접근성이 강화될 예정이다.
때문에 목련3단지우성 주민이 범계역 4호선 한번 타고 인덕원에서 환승까지 해야 하는 월판선은 어바인의 철도교통 호재와 비교하면 별 것 아니지 않나 싶을 수 있지만 이어지는 역이 판교역이라는 점에서 나는 다르게 본다.
판교접근성은 서울3도심 직주근접성만큼이나 중요해지고 있는 상황이며, 제2판교테크노밸리가 고생산성/고성장 기업 유치에 성공한다면 더더욱 중요해지게 된다. 지금은 평촌의 역세권아파트 주민들이라 해도 판교에 가려면 3330번 노선 등 빨간버스에 의존해야 하는데, 월판선이 개통되고 나면 판교역까지 닿는 데에 걸리는 시간이 버스를 이용할 때보다 편도 15분 정도 줄어든다. (급행 탑승 시, 인덕원역 - 판교역 6분)
또 GTX-C는 금정에도 들어가지만 과천정부청사에도 들어가므로, 경기북부에 빨리 가야 할 일이 있을 때에는 범계역세권 주민들도 이용할 가치가 있다. 인덕원역 정차는 물건너간 것 같아도 GTX로 광팔 수 있는 곳은 호계사거리 인근 아파트 외에도 안양에 많다는 뜻이다.
그래서 10년 지나면 철도교통이 단지에 미치는 가치가 어바인 - 목련3단지 사이에서 역전된다고 단언할 수도 없다.
그 외에 학원가 접근용이성, 상권, 혐오시설, 공원이나 인근 주택공급예정지 등을 보았을 때 어바인이 목련3단지우성보다 나은 것은 4천 세대 거대단지 + 초신축 정도이고 나머지는 다 입지조건에서 목련3단지우성보다는 못 미치는 상황으로 보여진다.
어바인 입주민 입장에서 행복회로를 돌려보자면 안양시장 및 안양시의회, 안양시 지역구 국회의원들이 뭔가 호계사거리역을 이용하여 교도소 이전을 위한 큰 그림을 그리고 있지 않은가 하는 부분이 있다.
호계사거리역은 예타에서 B/C가 1 미만으로 나왔기 때문에 원래 인덕원동탄선에서 빠졌어야 할 역인데, 안양시에서 900억 원에 달하는 비용을 전액 부담하겠다고 시의회 의결을 함으로써 추가된 역이다. B/C 그 이상의 가치가 있다고 의사결정자들은 본 것이다.
어바인아이파크 밑의 덕현지구 주택재개발로 대단지아파트가 들어서면서 비교적 균질하고 젊으며 재산권에 관심이 많은 입주민집단이 생성되면, 코앞의 안양교도소에 반감을 적극적으로 표출하는 사람도 훨씬 많아지게 된다. 호계사거리역 주변의 상인들도 여기에 끌어들여 목소리를 더 크게 낼 수 있다.
"이 좋은 역세권입지에 호계사거리 좌우로 대단지아파트가 즐비한데 지역발전을 안양교도소로 가로막는 것이 제정신이냐. 호계사거리역 주변 상권 좀 클 수 있게 중앙정부가 도와달라. 근처 집값 잡겠다고 안 도와주는 거냐. 그럴거면 아예 뭐 밤섬에는 원자력발전소 짓고 노들섬은 쓰레기소각장으로 개조해서 강남 집값부터 잡든가" 뭐 이런 과격한 유권자들의 목소리를 등에 업고 5년 전과 같이 다시 한번 교도소 이전의 기회를 모색하기 위한 발판을 선출직들이 찾는 것이 아닌가 하는 망상 내지는 행복회로인 것이다...써놓고보니 ㄹㅇ 그냥 행복회로풀가동이네
교도소가 이전에 성공하고 그 자리가 그냥 공원으로만 남아도 집값 엄청 남는 장사가 어바인에게는 가능하다.
그렇지만 그런 불확실성에 기대기보다는 결국 또 다시 중요한 원칙인 '부동산은 입지' 에 충실하는 것이 맞다고 본다. 특히나 타임스케일을 10년 정도까지 바라본다면 녹물과 주차난의 데미지도 꽤 줄어든다.
그래서 나는 평당가가 비슷한 두 아파트, 어바인퍼스트와 목련3단지우성 중 목련3단지의 손을 들어주고 싶다.
(어바인퍼스트 입주예정자의 반박과 비판도 들어보고 싶은데...)
마지막 3편에서 계속...
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