[부린이일기] 평촌 목련 2, 3, 5단지 통합재건축이라는 헛소리 - 2편

지난주에 안양 평촌 목련단지에 웬 재건축 바람이 부는 척,

(가칭)통합재건축 추진준비위원회가 발족(?) 한다는 소식을 전해드렸습니다.

 

[부린이일기] 평촌 목련 2, 3, 5단지 통합재건축이라는 헛소리 - 1편

 

이번주에는 통합재건축이 얼마나 허황된 꿈인지를, 재건축사업성을 결정하는 항목별로 하나씩 보시겠습니다.

 

 

 

2-1. 재건축사업성 - 용적률

 

 

재건축 또는 리모델링 주택전문가들이 입을 모아 말하는 것이

 

1. 일반적으로 용적률이 150% 이하 (ex. 이촌왕궁, 한강맨션, 성산시영)인 경우 재건축 사업성이 확실히 있음

2. 용적률이 150% ~ 180%인 경우 단지의 입지조건이나 일반분양세대수 및 분양가, 그리고 기존 평면에 따라 재건축사업성이 우위일수도 있고 리모델링사업성이 우위일 수도 있음

3. 용적률이 180% 이상인 경우 재건축사업성은 없으며, 리모델링사업성이 있는지 보아야 함

 

입니다.

 

위 3가지의 전제가 논파되려면 대치 은마 수준의 평당가가 나오는 1급지 아파트이거나,

 

아니면 현행법상의 제3종일반주거지역 용적률 상한선 300%가 상향되어야 합니다.

 

말이 쉽지 후자는 '혁명' 에 해당합니다.

 

허용 용적률상한선의 전반적인 상승은 수도권과밀화, 교통혼잡, 도심 환경오염, 전기/수도/가스 등 인프라에 대한 과부하, 사회안전망 재배치필요 등 수많은 비용이 수반되기 때문에 그렇게 간단하게 결정할 수 있는 문제가 아님을 잘 아실 것입니다.

 

안 그래도 지방 중소도시가 급속도로 사라지고 있어서 국토균형발전을 이뤄내지 못하는 판국에, 수도권과밀화를 유발하는 정책은 펼 수도 없고 펴서도 안 됩니다.

 

또 그간 서울의 40년 50년 된 아파트들의 재건축도 '저기가 재건축되면 불로소득 투기꾼들 부자 만들어주는데 그건 용납할 수 없다'는 의지로 틀어막아온 정부인데, 용적률 기준 자체를 상향시켜 주면 용적률 100%짜리 50년 된 아파트 갖고 있는 '투기꾼'들만 신난다고 정부는 생각할 것입니다.

 

리모델링 시 세대간 내력벽 철거라는 이슈에 대해서도 규제해소를 2년간 미뤄오는 정부인데, 절대 용적률이 상향될 수가 없습니다.

 

참고로 세대간 내력벽 철거는 2020년 8월에 이미 '일부 철거 가능' 결론이 적힌 용역보고서 초안이 국토부에 공유되었음에도 불구, 총대맬 자가 없어서+리모델링 후보 예정단지 집값 상승이 두려워서 1년이나 차일피일 발표를 미루는 중입니다.

내력벽 철거 허용 결정 왜 자꾸 지연되나… "코로나 때문에"

 

즉 '용적률이 180% 이상인 아파트 단지는 재건축 사업성이 없다' 는 평촌 목련단지에게는 여전히 유효한 명제인 것입니다.

 

 

평촌 목련단지의 용적률을 각각 살펴보면,

 

목련 2단지는 193%

목련 3단지는 196%

목련 5단지는 189%입니다.

 

제3종일반주거지역 용적률 300%를 만땅으로 채운다고 했을 때 넓혀서 가져갈 수 있는 세대당 면적을 역산하면

(1:1 재건축 가정)

 

목련 2단지는 1.55배

목련 3단지는 1.53배

목련 5단지는 1.59배

 

입니다. 비용절감을 위해 일반분양 물량을 많이 가져가면 이보다 줄어들겠죠.

물론 커뮤니티시설 싹 빼 버리고 공용면적 최소화하면 전용면적은 더 가져갈 수 있겠습니다만.

 

이와 비교하자면 주택법상 리모델링을 행하면 전용면적 85제곱 이하인 집은 면적을 40%까지 늘릴 수 있습니다.

 

전용면적 / 공용면적 / 서비스면적 등의 세세한 경우의 수가 미치는 영향을 배제하고 간단하게 보면,

목련단지에게 있어 리모델링 대신 재건축을 택해서 더 얻을 세대당 전용면적은 15% ~ 20% 에 지나지 않습니다.

 

 

그래도 재건축사업의 허들이 용적률 단 하나뿐이었으면 목련단지도 어떻게든 재건축을 추진할 방법이 있었을 것입니다.

 

 

 

2-1. 재건축사업성 - 재건축초과이익환수

 

 

재건축초과이익환수, 재초환을 다들 들어보셨을 겁니다.

 

서울의 각종 노른자땅을 차고 앉은 단지들을 정부와 무한 힘겨루기로 들어가게 만든 최강최흉의 원인입니다.

 

재건축초과이익은 이렇게 계산합니다.

 

[사업 종료시점 주택가액 - { (개시시점의 주택가액 × 정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용 } ]

 

즉 사업개시시점 기준 5,000억원 시가총액의 단지에 3,000억원을 들여 1조 3,000억원짜리 단지를 만들었다면 

 

(1조 3,000억 원 - 3,000억 원 - 5,000억 원) - (5,000억 원*정상주택가격상승률) 이 해당 단지에 대한 재초환 부과기준금액이 됩니다.

 

정상적인 상황의 집값 상승률을 어떻게 계산할 것이냐도 상당한 논쟁이지만, 최대한 선해하여 소비자물가상승률의 2배를 주더라도 금액이 어마무시합니다.

 

그런데 이 부과기준금액에 때려지는 환수율 역시 정상이 아닙니다.

 

이 환수율은 재건축초과이익에 대한 정률제(Rate)가 아니라, 정액제로 법률상 규정되어 있어 자연적인 인플레이션에 매우 취약합니다.

 

함께 법률을 보시죠.

 

 

잘 안 보이니까 텍스트로 쓰자면,

 

1. 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제

2. 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

 

입니다.

 

평균이익은 위에서 산출한 '재건축초과이익'을 조합원 머릿수로 나눈 금액입니다.

 

봉천동 언덕배기 아파트도 준신축이면 국평 10억원을 넘어서는 시대입니다.

요즘 세상에 인당 재건축 평균이익이 1억1천만원 이하인 경우는 없으니 거의 100% 마지막 줄(6호)이 적용된다 봐야 합니다.

 

1억 1,000만 원 공제해주고 남은 개발이익 중 50%, 그리고 2,000만원을 추가로 떼간다는 것입니다.

 

이게 바로 정률제가 아닌 정액제로 규정해놓는 바람에 생겨난 대환장파티입니다. 

2006년에도 본 법률의 제12조(부과율) 금액은 위와 동일했습니다.

 

그 사이 서울/수도권 아파트값은 적으면 3배에서 많게는 6배 7배까지 뛰어버렸는데 부과금액기준 현실화는 이루어지지 않았습니다.

2021년 지금, 1호에서 5호의 금액규정은 아무런 쓸모가 없으니 그냥 재건축 하면 이득의 42 ~ 48%를 국가에 납부한다 생각하면 됩니다.

 

 

최근의 부동산 폭등 랠리로, 평촌 목련단지의 아파트 시세 역시 평당 3,500만원을 호가하고 있습니다.

 

재건축하면 재초환법 제12조 제6호에 무조건 걸립니다. 

 

 

 

리모델링은 이런 재초환 같은 법이 없습니다. 

 

집값 올라가면 종부세 많이 내고 재산세 많이 내는 게 단점이겠죠.

 

재건축으로 리모델링만큼의 개발이익을 얻으려면, 50%의 환수율을 감안하여 리모델링 개발이익의 1.8 ~ 2배를 뽑아내야 하는 것입니다.

 

 

이미 리모델링 조합이 설립된 목련2단지와 목련3단지의 경우, 다른 조건이 일정하다는 전제 하에 리모델링을 추진시키면

현 시세 약 7~8억짜리 23~24평형을 세대당 3억 원~4억 원을 들여 30평형으로 확장시키고 신축으로 만들면, 14억~15억 정도의 종후가치가 나올 것으로 주변 부동산에서는 예상합니다.

 

즉 세대당 개발이익이 최소 3억 원 정도입니다. 

 

다른 허들 무시하고 재초환만 따져봐도, 재건축으로 선회해서 5억 3천만 원의 개발이익을 얻어야지 리모델링과 동급입니다.

 

아무리 리모델링 도면이 재건축 도면보다 구리다 해도, 재산상의 이익을 고려한다면

재초환법이 사라지기 전까지는 '기존의 리모델링 사업 싹 접고 재건축으로 가자' 라고 섣불리 주장하기 어려운 것입니다.

 

3편에서는 또 다른 재건축의 허들, 분양가상한제, 안전진단등급, 기부채납에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

[번외] 재건축사업성 점수를 볼 수 있는 앱, '다윈중개' 추천

 

 

용적률, 안전진단등급, 예상되는 시공비 등 재건축매물을 볼 때는 고려할 게 한두가지가 아닌데요,

 

간략하게 재건축사업성 점수를 단지별로 자동 계산해줘서, 관심매물을 일차적으로 필터링할 수 있는 앱을 발견해서 소개드립니다.

 

바로 다윈중개 입니다.

 

 

이렇게 100점을 기준으로 해서 재건축사업성이 있는지 없는지를 계산해줍니다.

 

100점을 넘어가면 '현재 거주면적을 그대로 가져갈 때 추분금은커녕 오히려 일반분양 때문에 이익이 발생' 이라는 뜻입니다.

 

보통은 면적을 조금이라도 넓혀서 가져가니까, 저는 그냥 100점 기준으로 '재건축 가능성이 있다/없다' 정도로만 참고하고 있습니다.

 

이렇게 각 단지마다 사업성을 표시해줍니다.

 

용적률 100%의 강북 재건축사업성 최고존엄 동부이촌동 한강맨션에게는 무려 173점을 매겼습니다.

 

용적률 150% 수준의 이촌왕궁도 142점이네요.

 

반면 목련단지는 재건축사업성이 처참합니다.

 

1단지와 6~9단지는 그나마 대형평수 위주라 80점대는 나오는 것으로 매겨주는 듯합니다.

 

20평대와 10평대 소형평수 위주로 구성된 2단지, 3단지, 5단지는 76점 수준으로, 다윈중개가 보기에도 아무리 잘 봐줘도 재건축은 안 되겠더라는 거죠. 

 

재건축 하고 싶으면 동일 평형을 가져가더라도 추가분담금을 넉넉하게 내야만 하고, 

전용면적 30평대 수준으로 넓혀서 살고 싶으면 더욱 더 많은 추분금을 감당해야 합니다.

 

목련 2, 3, 5단지 (가칭) 통합재건축 추진준비위원회, 보고 계십니까?